国家税务总局关于印发《资源税几个应税产品范围问题的解答》的通知

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欺诈性商品房买卖合同案分析

高 琦


[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。

[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。

[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。



职务犯罪的原因探究

河南省修武县检察院 黄秋玲

查办职务犯罪向来是检察机关涉及的一个高频词汇，也是检察机关的一项艰巨的历史任务；能不能有力的惩处职务犯罪，也是人民群众普遍关心的问题，在“两会”期间，“两高”报告涉及查办职务犯罪的内容更是会场内外关注的焦点，各种查办职务犯罪的数字被媒体大量解读。由此看来，检察机关作为查办职务犯罪的主要力量，应当根据马克思主义的理论认识国家工作人员职务犯罪现象存在的原因、探究职务犯罪存在的根源。造成职务犯罪的原因是综合的、多方面的，既有与其他犯罪所共有的原因，也有职务犯罪所特有的原因，甚至还有引起每一个具体案件发生的个案原因。可以说，每起职务犯罪案件的发生，都是这三种原因的综合效应的结果。下面是笔者按照这个思路来浅析我国职务犯罪的原因及提出几点预防措施。
一、 职务犯罪的共同原因
（一） 新旧体制转换过程中的缺陷叠加为某些职务犯罪提供机会：党的十一届三中全会以来，我国开展了对城乡经济体制的全面改革，通过改革，为我们党和社会的肌体注入了新的活力。但同时也要看到，经济体制改革的过程同时也就是旧体制向新体制转换的过程，在这一转换过程中，必然会出现两种体制并存的局面，由于两种不同体制混杂在一起，不仅会给经济生活带来一系列棘手的问题，而且也是造成某些职务犯罪和其他犯罪的重要原因之一。因为在双重体制并存的情况下，旧体制和新体制在发挥有效的调节作用的同时，它们各自的缺陷也会叠加在一起，为一些犯罪提供条件和机会。如有的人会趁经济管理当中出现的一些漏洞，抓住时机，混水摸鱼，在“空档”地区打“擦边球”，进行贪污贿赂。所以有些外国评论家在分析中国目前存在的腐败现象的原因时，也很衷恳地指出：计划经济和市场经济的交叉，私有制和公有制的混合，使一些贪欲膨胀的干部有机可乘。在这种混合制度下，他们得以去钻多种经济和多种调节手段的空子，以达到其混水摸鱼，变相出售手中权力以自肥的目的。
（二） 权力与经济的互相转化为某些职务犯罪提供了可能：通过改革，政企分开的问题已有所改善。但是，在经济生活中，经济权力化，权力经济化，权力与经济互相转化的现象，还相当严重地存在。在这种情况下，如果缺乏必要的监控机制，一些不正之风便成为职务犯罪的温床。例如，在这样的经济运行中，政府的批文、领导人的签字，都有可能成为商品而被出卖。因此，某些握有这些批准权的政府部门及其他部门的国家工作人员就可以凭借手中的权力，向他人索要、收受金钱、财物或其他非法利益，而有些人为了获得这些批件、批文，也不得不千方百计地向这些掌握批准权的国家工作人员拉关系，找门路，甚至用金钱财物来赎买。这样，有权势者无需任何资本，也无需付出任何劳动代价，就可以在批个条子签个字，或签了一张“许可证”、“营业执照”之后，获取非法收入。在这里，权和钱发生了共振效应，这种共振效应，从客观上为行贿受贿等职务犯罪提供了可能。
（三） 官僚主义现象仍是现行干部制度中存在的一种弊端：这种现象必然会导致滥用权力或不正确行使权力，致使玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等渎职犯罪的产生。一些负有管理国家某项事务的职权的工作人员，不是把自己看作是人民的公仆，而是相反，把自己看作是人民的主人，骑在人民头上作威作福，甚至把自己看作是人民的“父母官”，人民的命运就掌握在自己手中，因此对人民发号施令。这就是为什么当前社会上会出现一些令人发指的利用职权对无辜的公民进行非法管制、非法拘禁、报复陷害、刑讯逼供等职务犯罪的重要原因之一。
（四） 资本主义的奢侈生活方式是产生职务犯罪的思想根源：随着改革开放政策的实行，资本主义的物质文明向我们敞开了大门，同时它的腐朽的生活方式也以各种形式在向我们国家渗透。在这种腐朽生活方式的巨大诱惑下，必然会引起某些人的羡慕和追求。但是，由于我国尚处在社会主义初级阶段，社会物质财富还并不充足，整个社会的生活水平还比较低下，因此，某些追求奢侈腐朽生活的人要靠自己正当合法的劳动所取得的收入来实现自己的追求，还是比较困难的，在靠自己的诚实劳动无法实现但又拼命追求的情况下，那么只有通过犯罪的途径来实现。手中有权力的，就以出卖自己手中的权力，搞权钱交易；或者直接将自己有权支配的国家财产占为己有。
（五） 社会分配不公与消费上的攀比心理是产生某些职务犯罪的诱因：社会分配不公是我国社会当前存在的一个严重的社会问题。有的人不付出任何劳动或很少劳动，就能一夜之间成为腰缠万贯的富翁，而有些国家工作人员的工资收入几乎与这些人不成比例。因此当他们发现别人家里装备有现代化的家用电器和家具，生活上比较宽裕的时候，自然会产生一种攀比心理。当他们不能通过自己的工资收入来满足这种攀比心理的时候，必然会出卖手中的权力，通过出卖权力来获得他人已有的现代化生活设施。比如有的人对自己的工资低不满，认为“十年科技评高工，十年经理成富翁，十年干部一场空，”遂用权力搞“堤内损失堤外补”；有的人持着“一切向钱看”的心理，认为金钱万能，“理想、道德，不如多得”；有的领导为送子女出国深造，利用手中权力，索贿受贿；有的人虚荣心极强，争强好胜，总想在别人面前炫耀自己；有的人甚至为了获得钱财，不惜出卖法律，贪赃枉法、私放罪犯、出卖国家机密等。这样，行贿、受贿、贪污、挪用等职务犯罪便会由此而产生。
二、 职务犯罪的特有原因
造成职务犯罪除上述一些共同原因外，还有造成职务犯罪的特有原因。笔者总结的有以下几种。
（一） 国家职能的某些直接操作者在职务上的便利为职务犯罪提供了必要的条件：由于国家工作人员直接地操作着国家的某项职能，承担着某种职务，这就为他们利用职务进行各种犯罪提供了方便条件。 所以，在我国职务犯罪常常与行业不正之风联系在一起，具有行业上的特征。对国家某项职能的直接操作，易滋生某些具有行业特征的职务犯罪。当然,这倒不是说直接操作国家职能就一定产生职务犯罪，但它毕竟为实施某种职务犯罪提供了必要的条件。
（二） 职务的多源诱惑对产生职务犯罪有重大影响：由于职务表现为对某一具体事项的决定权或者权力，那么它就会招致各种各样的诱惑，企图影响决定权或权力的行使。当一个人在受到各种各样诱惑的情况下其犯罪的机率显然要比在没有任何诱惑下的机率高。这正如一台天平，一旦两边的砝码不一样重，那么它的重心就会失去平衡，从而整个天平会朝向砝码重的那一边倾斜。如一些干部把人民赋予的权力当作索取个人利益的筹码，他们利用物资分配、项目审批、资金借贷等权力，大搞权钱交易，不给钱不办事，给了钱乱办事。
（三） 职务的强大后盾致使职务犯罪分子有恃无恐：职务主体凭借国家的强制力量为实施犯罪提供了方便条件，因此这是导致某些职务犯罪的重要原因之一。因为职务主体都代表国家行使某种权力。他们可以利用代表国家行使某种权力之机，假公济私，为自己谋取利益，或者打击报复，陷害他人。此外，由于职务主体是代表国家行使某种权力，有国家的强大力量作为后盾，那么这就往往使职务主体产生一种变态的自豪感，而这种变态的自豪感又会使职务犯罪者变得自高自大，目空一切，导致滥用权力，胡作非为，从而产生非法侵犯公民民主权利、人身权利等方面的职务犯罪。如一些人自恃自己是能人、功臣，对经济发展作出过贡献，并有人为自己撑腰，因而为所欲为。
（四） 职务犯罪的隐蔽性使职务犯罪分子产生了侥幸心理：职务主体在利用职务进行犯罪时，往往具有隐蔽性产特点，这就会使职务主体对犯罪产生一种侥幸心理，认为自己利用职务进行犯罪不会被人发觉，在这种侥幸心理的驱使下，一些职务主体自然会自我解除心理上对刑罚的恐惧，毫无顾忌地去实施各种职务犯罪。如一些人自恃手段高明，有一定的作案经验，攻守同盟牢固等，认为自己的犯罪行为不会被发现。
三、 职务犯罪的个案原因
若就某一具体职务犯罪案件发生的原因来说，除上述一般原因外，还有每个职务犯罪案件的个案原因，这种原因显得更为直接。
（一） 职务主体的个人品质对于某一具体职务犯罪案件的产生具有决定性的影响。为什么在同样的条件下，有的国家工作人员廉洁奉公，秉公执法，兢兢业业，对国家和人民奉献一生；而有些国家工作人员却贪赃枉法，假公济私，玩忽职守，给国家和人民的生命财产造成重大损失？这就是国家工作人员本人的品质上的原因。有的国家工作人员个人品质好，秉性忠直，不谋私利，任劳任怨，因此对于外界的各种诱惑都能自觉地抵制，在处理问题时能秉公执法，在对待工作时能认真负责，因此他们即使身处滋生犯罪的土壤中，也能拒腐蚀而永不沾。有的国家工作人员由于传统的革命理想教育淡化，个人品质就不那么好，甚至十分恶劣。他们法律意识淡薄，贪欲膨胀，自私自利，瞒上欺下，灵魂肮脏，就如苍蝇逐臭一般去寻找犯罪的机会，一旦具备了某种犯罪条件，就会实施犯罪。所以当社会上还存在着某些滋生犯罪的土壤的时候，生活在这种土壤上的每一个人是否会去实施犯罪，成为罪犯，个人品质就是起决定性作用的因素。
（二） 职务主体的政策业务水平低：某一具体职务犯罪案件的发生应当说与职务主体的政策业务水平也是有关系的。可以说，职务主体的政策业务水平低，素质差，是导致某些职务犯罪案件发生的原因之一，就我国目前的情况来看，国家工作人员的政策业务水平和素质普遍有待于提高，有的国家工作人员政策业务水平很低，工作简单粗暴，结果往往导致一些职务犯罪的发生。
（三） 职务主体具有犯罪机遇：一般来说，一个人不会在任何情况下都
会实施犯罪，他们总要寻找到合适的机会。一般来说，贪污、贿赂、挪用公款等经济方面的职务犯罪，往往会在隐蔽的情况下发生，并且职务主体能直接经管或有权支配这些公共财物，或者职务主体与行贿人之间存在着权钱交易的条件。侵犯公民民主权利和人身权利方面的职务犯罪，一般都在与被害人之间产生某种利害关系或矛盾的情况下才有可能发生。职务主体犯罪机遇对于其实施职务犯罪具有很重要的作用，国家工作人员想实施某种职务犯罪，可能因为没有机遇而不得不作罢，但一旦遇到这种机遇，他就会把犯罪的愿望变为犯罪的现实。
（四） 被害人的某些致害因素：职务犯罪被害人是指因职务犯罪而直接受到某种损害的人员。职务犯罪被害人自身存在的某些致害因素，往往也是造成某些职务犯罪案件发生的重要原因之一。日本犯罪心理学家山根清道在他的《犯罪心理学》一书中说到“被害者学已经阐明了被害人之所以成为被害者的特性，而且弄清了犯罪并不是单纯地由加害者造成的，而是在两者的动力学的关系中建立起来的。”当然这里所说职务犯罪被害人自身存在的某些致害因素对于导致某些职务犯罪案件的发生起了一定的作用，这丝毫不意味着我们要为职务犯罪分子开脱罪责。这里只是想通过探讨被害人在促成某些职务犯罪中所起的作用，如何达到从被害人这个角度来预防、减少职务犯罪发生的目的。因为仅仅通过打击行为人即职务犯罪分子，而不加强被害人的自我保护能力，就如医生仅给病人吃药而缺乏病人的有效配合一样，很难将职务犯罪这一社会病态治好。
五、此外，反贪污贿赂机关尚未形成强大的震慑力量，群众对反贪肃贿斗争信心不中足，积极性不高以及对职务犯罪的打击力度不够等也是职务犯罪产生的原因之一。
六、几点预防措施
在我国，职务犯罪是较为普遍的一种犯罪，在整个犯罪中占有一定比例，因此，如何预职务犯罪的发生，是司法机关乃至全社会的一项带有根本性的任务。在此提出几点预防措施：
坚持物质文明和精神文明同步发展；治理整顿，深化改革，消除职务犯罪赖以存在的经济条件；进行政治体制改革，消除产生职务犯罪的某些条件；加强思想政治工作，净化国家工作人员的灵魂；加快立法步伐，完善立法，加强执法，充分发挥法制在预防职务犯罪中的作用；充分发动群众，加强被害人的自我保护；加大打击力度，深入持久地开展反腐败斗争，加强廉政建设。