淮南市优化投资环境办法

上一篇: 关于金融支持服务业加快发展的若干意见
下一篇: 江西省实施《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》办法

河北省邢台市人民政府


邢台市人民政府批转市房管局《关于处理私房改造遗留问题的实施办法》的通知

邢市政[1986]24号 1996年5月6日



邢台县、各区人民政府、各局（公司）、直属厂矿、市政府各部门：
　　市政府同意房地产管理局《关于处理私房改造遗留问题的实施办法》，现印发给你们，请按照执行。
　　处理私房改造遗留问题，政策性强，难度较大。各单位要体谅国家的困难；顾全大局，积极解决发还房屋的腾退问题，以保证这项工作顺利完成。

附件：
邢台市房地产管理局
关于处理私房改造遗留问题的实施办法
　　为了妥善处理私房改造的遗留问题，根据国家建设部（1985）城住字87号、冀政（1982）248号、邢市政（1983）50号以及（1986）2号市政府常务会议纪要等文件精神，结合我市实际情况，参照其他市的经验，制订本办法。
　　第一条 一九五八年私房改造的起点和范围
　　1、出租住宅（包括出借、典当、空闲房屋，以下同）建筑面积100平方米为改造起点。
　　2、出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房，实行无起点改造。
　　3、凡属与改造房屋相连的庭院、树木及附属建筑物等，一并随房改造。
　　4、随房改造的附属建筑物是出租的计算出租面积，否则不计算改造面积。
　　5、符合上述规定，改造房产归国家所有，由房管部门统一管理，维护改造成果。
　　第二条 改造房屋的丈量
　　1、出租房屋的建筑面积，按建筑物的外墙实际尺寸进行丈量计算。
　　2、凡改造房屋未进行翻建，原房仍然存在，房主反映改造面积与实际不符的，可重新丈量。
　　3、改造房屋已进行翻建或拆除，旧房已不存在，均以档案记载为准。
　　第三条 关于房屋用途的划分
　　确定是不是工商业用房、承典出租房、承典自住房等，均以私房改造时的用途为准，改造后用途有变动的，不作为考虑处理的依据。
　　第四条 关于错改问题
　　1、凡出租住宅低于改造起点而被改造的属于错改，带户予以发还。
　　2、改造时不够起点，以后因种种原因又增加少量出租房，达到起点而被改造的应视为错改，带户予以发还。
　　3、临街铺面房改造时未作工商用房使用，而按工商用房实行无起点改造的，属于错改。
　　4、原系房主自住房，因公家需要占用，经政府或房管部门动员出租而被改造的，应作发还处理。
　　5、改造房产有住宅，也有工商用房，面积虽不够100平方米，也不应视为错改。
　　6、改造时符合政策规定，以后因补留自住房或其他原因而不足起点的，不应视为错改。
　　第五条 几户合改房产的处理
　　1、几户共有房产按一户纳入改造的，各自有房地产证（分割手续）、法院判决手续等证件，可重新复查。分割后（包括其他被改造房屋在内）不足起点的，予以发还。
　　2、几户合买，因住户占用而未能自住，当时文契虽未分割，但已注明各自间数的，可重新复查。分害后（包括其他被改造的房屋）不足起点的，予以发还，并随之办理分割手续。
　　3、宗属一户，解放后为分化产权，在文契上虽注明几人所有，但已无分割证件，按一户改造不变。
　　4、原属几户合资开业而共置的房屋，按一户改造不变。
　　第六条 关于补留自住房
　　1、凡改造时房主及家庭成员在本地，未留自住房的，按规定补留自住房。
　　2、改造留房时，家庭成员在外地未计算在内，邢市政权（1983）50号文件下达前（1983年5月底）已回本市安家落户的，可补留自住房。其后迁回我市的不再补留自住房（回国定居的华桥除外），其住房由工作单位给予安置。
　　3、改造留房时，家庭成员在外地、人口已计算在内而又返回的，不再补留自住房。
　　4、私心改造时，按规定已与房主留有自住房的，房主不得以改造后人口增多为由要求再留自住房。
　　5、补留自住房标准，以改造时的人口为依据，一人留7-10平方米或一个自然间。
　　6、改造时房主在本市，未留自住房，而现在又不在本市的，不再补留自住房，按当时人口（每人10平方米）给予作价结算。
　　7、改造房为工商业用房，又需要补留自住房的，原则上不退原房，用公房兑换或补偿价款的办法解决。
　　8、改造时是工商业用房，以后成为住户，现房主需要补留自住房的，可以考虑退还原房。
　　9、房主别处另有房产，市内房产被改造而未留自住房的，不再补留自住房。
　　10、因地震、洪水等自然灾害，致使改造房屋全部倒塌的，不再补留自住房。
　　第七条 关于补发定租问题
　　1、维持1958年改造时的原定租率不变，定租从改造之日起发至1996年9月底。
　　2、1961年9月以后纳入改造的，定租发放不足五年的，要补足五年。
　　3、因水毁、地震等自然灾害，造成房屋倒塌而停止付定租的不再补发。
　　第八条 关于典当房屋的处理
　　1、承典房屋出租（包括其他出租房屋、下同），够改造起点者，只按规定发给承典人定租，原典价不再进行结算。
　　2、承典房屋出租，不够改造起点的，可由房管部门发还典价，房屋归公。如典当契约载明1958年改造时未到期者，出典人可将典价交房管部门赎回房屋。
　　3、承典人自住的，可让承典人按房屋买卖价格“找价作死”，产权归承典人所有。
　　4、承典房屋已纳入改造，但当契已载明“过期不赎，归承典人所有”，且1985年改造时早已过期，按原典当契约办理。
　　5、纳入改造的承典房屋（包括其他出租房屋）不够起点的，且出典人早已将房屋（包括已改造的房产手续）赎回，并由出典人领取定租的，视为按出典人改造，产权发还给出典人。
　　6、承典房屋出租已达到改造起点的，但未给出典人留自住房（除出典房屋外，别无其他房屋）可按当时人口给出典人补留自住房，但需向房管部门交回相应数量的典价。
　　7、房主系改造户又是出典人，出典房屋已在承典人名下纳入改造的，不予发还。
　　第九条 经济结算与补偿
　　1、凡按照规定退还给私人的房屋，经租期间的房租和中修以下（包括中修）的维修费用不进行结算。
　　2、原房已进行大修、翻建的，一般按原房质量作价结算付款，不退原房。如房主住房确实困难，坚持要求退还房屋的，由房主交清翻建费，带户予以发还。
　　3、原房已改建成楼房、工商业用房和拆除未建的，按原房质量作价补偿。如房主租有公房，按房屋结构可以划分相等房屋的，也可以用兑换产权的办法片理。
　　4、厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房实行无起点改造而未留自住房，需要发还的自住房一律不退原房，采取折价付款或以现租用的公房兑换产权的办法处理。如房主现住私房，住房确实困难的确良，在分配住房时，可给予适当照顾。
　　5、改造房屋因国家建设需要。已经拆除，现需要作发还处理的，按原房质量作价付款。
　　6、典当房屋需要结算典价，如当契载明是典金的，按1985年和现在实物（粮、棉、油）价格折算提高40%付款。如当契载明是实物的，按现在国营企业零售牌价计算付款。
　　7、因洪水、地震等自然灾害，致使房屋倒塌的，经济上不予补偿。
　　第十条 关于腾房和住户安排
　　1、本着“谁占用谁腾退”的原则，凡属需要给房主腾房的，一律由住户（用户）及住户所在单位负责腾退。需腾房的住户，按无房户对待，由所在单位负责安置。
　　2、凡是需要退还的原出租房屋一律带租户还产权，租赁双方建立新的租赁关系。房主按房管部门规定收费，维修好房屋，不得随意提高租金，在住房未解决住房以前，房主不得强撵住户搬家。
　　3、凡属由房管部门明确落实的发还房屋，住户必须承认其产权已属房主所有，不得以任何理由向房主及房管部门提出无理要求，必须及时向房主交租并爱护所承租的房屋。
　　4、发还给房主的房屋需要自住的，应与住户及住户所在单位协商解决。住户、住户所在单位确有困难，一时解决不了的，房主在五年内不能强撵住户搬家，住户及住户单位应积极创造条件尽早解决腾房问题。
　　5、需要腾房的行政、事业单位职工，所在单位有建（购）房能力的，由所在单位解决住房安置问题。无建（购）房能力的，按无房户申请要房，待政府投资建房后，分期分批解决。
　　6、住户住房宽裕有力量腾房的，应积极主动腾房，不得以任何理由趁机向所在单位或房管部门多要房、要好房或提其它附加条件。
　　7、凡由单位或房管部门负责安置的住户，只要分配的房屋不少于需要腾退的房屋面积（住房宽余的除外），都要服从安置，并积极腾退发还房屋。不服从安置的，腾房问题由住户自己解决。
　　8、需要腾房的职工。凡1983年5月底（市政（1983）50号文件下达日期）以后，单位或房管部门已经解决过一次住房，自己未住让给其子女或亲属居住，再安排住房单位（包括房管部门）有困难的，由现住户自己想办法解决。
　　9、在处理私改遗留问题期间，未经房管部门批准，私自换户搬进改造房屋居住的（包括居住后办理了住房手续的），腾房问题由现住户自己解决。
　　10、房主现住有公房需要发还的改造房产，一般采取兑换产权办法解决。当时兑换有困难的，住户腾迁后，房主应将承租公房交还房管部门。不愿兑换愿继续租赁公房的，可将相应数量的发还房屋按作价付款的办法处理。
　　第十一条 关于缓改房屋的处理
1985年列为缓改的房产，根据国务院[1964]国房字21号文件中有关规定，已经进行补改的，产权归国家，未进行补改的亦不再进行补改。
　　第十二条 对强占经租房的处理
　　1、对个别房主已经强占的经租房，按文件规定属于发还范围的，批评教育后，按规定办理发还手续。
　　2、强占房屋按规定不属于发还范围的，必须限期退出。但房主住房比较困难，经房管部门同意可办理租赁手续，照章纳租，也可按商品房作价出售给房主。
　　3、强占房屋不属于发还范围，又不服从房管部门处理，将公房霸为已有的，由房管部门向法院起诉，依法严肃处理。
　　第十三条 发还手续和办理程序
　　1、按政策规定需要作发还处理的，房主要向房管部门写出申请，帐户主管部门调查核实后，办理发还手续。
　　2、调查材料要准确无误。由居委会出具人口证明（以1958年改造时人口为准）。注明家庭成员出生年月，已故人口应注明去世时间。单位、个人出具证明，必须加盖公章。
　　3、《落实私改政策房屋发还书》为处理私房改造遗留问题、发还房屋产权的唯一凭证。
　　4、在办理发还手续的同时，向住户单位填发《腾退房屋通知书》，单位以此考虑对职工的住房安排；向房管所和住户填发的产权变更通知书（一式二份），房管所以此作为核减定额，注销房屋的依据；住户接此通知后，原公房使用证即行作废，应与私房主建立新的租赁关系。
　　第十四条 房屋、住房（用户）及住户所在单位，都要体谅国家的困难，顾全大局，积极协助政府和房管部门做好处理私房改造遗留问题的工作。
　　第十五条 本办法如与上级规定有抵触，按上级规定执行，我市过去规定与本办法有抵触者，按本办法执行。
　　第十六条 本办法自市政府批转之日起执行。

国土资源部


关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知

国土资发[2004]168号　


各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局：


随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的不断深化，土地评估行业得到了快速发展，已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业，在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、支持国有企业改制、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。但目前也存在一些不容忽视的突出问题。一些机构在执业过程中不遵守土地估价的技术规范和职业道德，迎合委托方不正当要求，搞虚假评估；一些机构为了获取项目，给关系人提取高额回扣，搞恶性竞争；一些机构不执行国家脱钩改制的规定，搞虚假脱钩，为权钱交易提供了“土壤”等。这些问题已严重损害了行业形象，影响了土地市场公平、公正、公开发展，侵害了产权人的合法权益。


为了促进土地评估行业的持续、健康、规范发展，提高土地评估行业的执业水平，根据《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发[2003]101号）精神，决定于2004年8月至12月，在全国范围内开展土地评估行业的全面检查，进一步加强和规范土地评估行业管理。现就有关事项通知如下：


一、检查的目的


通过检查，清理不符合法定设立条件的土地评估机构，惩戒违规执业的土地评估机构和人员，促进行业的诚信建设；强化土地评估机构及从业人员的职业道德意识和执业质量意识，规范执业行为，全面提高执业质量；切实落实土地评估行业管理的各项规章制度，维护行业秩序，使土地评估行业真正按照党的十六届三中全会提出的要求，发展成独立公正、规范运作的专业化市场中介服务行业，更好地为社会主义市场经济建设服务。


二、检查的主要内容


（一）土地评估机构的执业资格及内部管理制度建设情况。重点包括评估机构是否符合原国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（[1995]国土[籍]字第10号）的规定，办理了工商登记，取得了土地估价的营业范围；土地评估机构是否拥有不低于规定数量的专职土地估价师；是否在土地估价的行业自律组织进行了注册登记；评估机构是否建立了内部技术质量控制、财务管理、估价报告档案管理、人事管理、奖惩等制度。


（二）评估机构脱钩改制情况。重点包括评估机构是否按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号）、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》（国办发[2000]51号）以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》（国土资发[1999]318号）文件的规定，在人员、财务（含资金、实物、财产权利等）、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行了彻底脱钩，并改制为合伙制或有限责任制企业，真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。


（三）评估机构及其人员的执业质量情况。重点包括土地评估机构在执业过程中，是否存在不遵守《城镇土地估价规程》等技术标准规定和职业道德规范，迎合委托方不正当要求搞虚假评估，出具虚假评估报告，损害产权人利益的行为；在承揽项目过程中是否存在违反土地估价的收费标准，搞不正当竞争行为。


（四）行业监管制度的执行情况。重点包括土地评估机构是否按照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）、《土地估价报告备案办法（试行）》（国土资厅发[2001]42号）以及《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》（国土资发[2002]237号）等行业改革的规定，及时将土地估价报告报国土资源行政主管部门备案；是否定期将土地估价项目业绩清单上报国土资源行政主管部门备案。


（五）土地评估行业自律组织建设情况。重点包括土地评估行业自律组织是否按照国家关于社会团体管理的规定，建立了各项内部管理制度；是否存在乱设收费种类、超标准收费或搭车收费等现象。


三、工作方式及时间安排


本次检查工作由各省（区、市）国土资源行政主管部门负责对本行政辖区内从事土地评估业务评估机构的全面检查。检查工作采取自查、抽查、整顿规范相结合的方式，分三个阶段进行。


（一）自查阶段。2004年9月15日前，各土地评估机构要对照上述检查的主要内容，认真进行自查，填写“土地评估机构自查情况表”（见附件1），写出自查报告，并上报所在省（区、市）国土资源行政主管部门。


（二）抽查阶段。9月15日至10月15日，各省（区、市）国土资源行政主管部门会同各地土地估价师协会根据各机构的自查情况和检查内容，结合土地评估机构的注册工作，进行实地检查和重点抽查。对2001年土地估价结果确认制度改革以来至2004年6月30日，各土地评估机构在国有企业改革与上市，土地使用权抵押等评估项目中出具的土地估价报告的质量进行重点抽查和评议，并将抽查评议结果及时向社会公布。对在全国范围内从业的土地评估机构，国土资源部将根据各省（区、市）的抽查情况，会同中国土地估价师协会进行重点抽查。


（三）整顿规范阶段。10月15日至11月15日，各省（区、市）国土资源行政主管部门要对自查、抽查中发现的问题进行整顿和规范。


1、清理不符合设立条件的土地评估机构。对不符合法定设立条件或未按规定完成脱钩改制的评估机构，省级国土资源行政主管部门要责成相关行政机关和评估机构限期进行整改。对整改仍达不到规定要求的，土地评估行业自律组织不得受理其注册申请；省级国土资源行政主管部门应向工商管理机关提请注销其企业法人营业执照，并予以公告。对未实施脱钩改制仍保留事业单位性质的评估机构，严禁其从事土地评估的市场中介服务，对违规者，省级国土资源行政主管部门应向社会公告。


2、及时披露处理违规评估机构和土地估价师。对检查中发现违反法律法规规章规定，不执行《城镇土地估价规程》等行业技术标准和有关规定的评估机构和土地估价师，要及时向社会披露。违反《执业土地估价师自律守则》的，由土地评估行业自律组织处理。违规行为情节严重的评估机构，应提请工商机关依法处理，直至吊销其营业执照。对经查实严重违规的土地估价师，各省（区、市）国土资源行政主管部门应提出处理建议，报国土资源部进行处理。触犯刑律的，移交司法机关依法追究刑事责任。


3、规范土地评估行业自律组织行为。对于土地评估行业自律组织内部制度不完善的，省（区、市）国土资源行政主管部门要督促其尽快建立健全。对擅自设立收费种类、超出收费标准或搭车收费的，要坚决予以取缔。


4、完善监管制度，促进行业诚信建设。各省（区、市）国土资源行政主管部门要按照政府职能转变和行政审批制度改革的要求，切实改进和加强对土地评估行业的管理。要切实落实土地估价报告备案和抽查评议制度，尚未建立此项制度的地方必须于2004年11月底前建立。要严格遵守《国土资源管理系统工作人员禁令》，禁止指定或向办事方授意由指定中介机构从事土地使用权咨询评估。要抓紧完善土地评估有关管理规定，进一步发挥土地评估行业自律组织作用，依法维护当事人合法权益。


各地要充分利用部开发的“土地估价机构和人员执业信息公示系统”（见国土资源部网站主页），通过该公示系统向社会及时发布评估机构和从业人员基本状况、变动情况、从业范围、年度业绩、抽查检查结果和投诉、举报、不良记录等信息，促进行业自律和诚信建设。


四、加强检查工作的组织领导


各省（区、市）国土资源行政主管部门要切实加强检查工作的组织领导，充分发挥土地评估行业自律组织的作用，组织做好本地区的土地评估行业检查工作。要高度重视，周密部署，明确要求，做好宣传，保质按期完成任务。各省（区、市）国土资源行政主管部门要及时汇总本地区土地估价行业自查、抽查和整顿规范的情况，形成书面报告（包括“土地评估机构检查情况汇总表”，见附件2），于2004年11月30日前报部土地利用管理司。附件1、2可通过“土地估价机构和人员执业信息公示系统”下载。


工作联系电话：（010）66558557


联系人：土地利用管理司地价处 董为红


附件：1、土地评估机构自查情况表（点击下载）


2、土地评估机构检查情况汇总表（点击下载）


二○○四年八月四日