该案购车协议是否有效？/曾建莉

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国家发展和改革委员会 建设部


国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知

发改价格[2003]1864号


各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：

　　为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
　　附：物业服务收费管理办法

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国家发展和改革委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年十一月十三日

附：　物业服务收费管理办法


　　第一条　为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。


　　第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。


　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。


　　第四条　国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。


　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。


　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。


　　第七条　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。


　　第八条　物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。


　　第九条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。


　　第十条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。


　　第十一条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。


　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。


　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。


　　第十四条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。


　　第十五条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。


　　第十六条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。


　　第十七条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。


　　第十八条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。


　　第十九条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。


　　第二十条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。


　　第二十一条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。


　　第二十二条　各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。


　　第二十三条　本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。


　　第二十四条　本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
财政部 中国银行业监督管理委员会


关于当前应对金融危机加强银行业金融机构财务和风险管理的意见

财金[2009]40号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，各银监局，各中央管理的银行业金融机构：

为应对国际金融危机，落实党中央、国务院提出“扩内需保增长、调结构上水平、抓改革增活力、重民生促和谐”的宏观调控要求，各有关部门陆续出台了一系列财税、金融、产业等政策措施，形成了促进经济平稳较快发展的政策体系。银行业金融机构积极采取应对措施，调整发展战略，增加信贷投放，加强经营管理，提高服务质量，取得初步成效。为进一步加大金融支持经济发展的力度，提升银行业金融机构防范和化解风险的能力，推动国民经济平稳健康发展，现就加强银行业金融机构财务和风险管理的有关问题提出如下意见：

一、进一步提高金融服务质量，全力支持经济发展。提高服务质量是银行业金融机构应当履行的基本社会责任和义务。银行业金融机构要坚持以科学发展观统领全局，深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施以及《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》(国办发[2008]126号)精神，切实加大金融支持经济发展的力度，充分发挥信贷政策的导向功能和支持作用，更好地贯彻落实国家“保增长、扩内需、调结构”的政策要求，全面提升服务国民经济的效率、能力和质量，全力促进经济平稳较快发展。

二、高度关注借款企业财务管理，确保贷款质量稳定。借款企业的财务稳健程度是影响银行业金融机构信贷资金安全的重要因素。银行业金融机构要按照《财政部关于当前应对金融危机加强企业财务管理的若干意见》(财企[2009]52号)要求，高度关注借款企业财务管理状况，把借款企业财务管理的各项内容作为贷前调查、贷时审查、贷后检查的条件和标准之一。要高度关注借款企业对外担保以及其他或有负债情况，尤其是关联企业之间相互担保和循环担保，及时调整授信额度和信贷管理策略，防止信贷风险积聚。在开展并购贷款业务时，要按照《商业银行并购贷款风险管理指引》相关规定，认真分析和评估并购贷款风险，避免因企业盲目扩张造成银行信贷资金损失。在目前信贷业务发展较快的特殊时期，更要统筹处理好有效发展和审慎经营的关系，增强对风险的判断和识别能力，确保新发放贷款经得起历史检验。

三、强化内部风险控制，切实防范市场和操作风险。完善的内控体系是有效防范风险的基础。银行业金融机构要全面加强风险管理，加强内控和合规文化建设。要合理配置资产，做好流动性监测和风险预警。要加强对全球主要货币汇率、主要金融市场利率波动的分析研判，加强对持有的外币资产市值变化的评估与监控，及时实施动态操作，有效防范汇率风险。要积极适应国内利率政策的调整，提升利率变化应对能力。要全面加强信息化建设，科学系统规划，提升信息系统风险管理功能，确保信息化建设的协同性和安全性。要进一步完善操作风险管理系统建设，毫不松懈地抓好各类案件防控工作，有效防控各类案件特别是大案要案的发生。

四、及时足额提取拨备，努力化解不良资产。充足的拨备是银行业金融机构抵御风险、稳健经营和促进经济发展的基础。银行业金融机构要严格按照《财政部关于印发<金融企业呆账准备提取管理办法>的通知》(财金[2005]49号)等财务制度和有关会计准则与监管要求，准确分类和真实反映不良贷款，及时足额计提各项损失准备，提高拨备充足率水平，夯实财务基础。要根据国家有关呆账核销、贷款重组和减免的有关政策，加大不良贷款清收、盘活和核销等处置力度，及时化解不良资产，提高资产质量。

五、审慎开展境外并购，防范境外投资风险。受国际金融危机影响，银行业金融机构境外投资并购面临机遇和挑战。银行业金融机构应在立足境内市场的基础上，审慎实施境外投资并购。要根据银行业金融机构发展战略、财务状况和风险承受能力，分析研究投资并购的必要性和可行性，尤其是要分析并购的协同效应，合理选择投资并购对象，避免因盲目扩张造成不必要的损失。要高度关注国际市场汇率变化等经济指标，深入研究被投资国的政治、法律环境及社会状况等因素，储备专业化并购和管理人才，采取有效风险隔离措施，规避投资并购风险。要按照国家法律法规和企业内部管理制度，严格履行境外投资并购的内部决策和外部审批程序。

六、加强委托代理业务管理，努力降低表外风险。银行业金融机构要高度重视委托代理业务风险，加强委托代理业务管理，认真审查被代理企业风险管理能力、内部控制水平以及内部决策程序，加强售前、售中、售后全过程管理，做到风险可测、成本可算、信息披露充分。要针对在资本市场高点发行的理财产品陆续到期的情况，早做预判、早定预案，切实维护市场声誉和形象，维护金融和社会稳定。要加强对理财产品投资者的宣传和培训，帮助投资者充分掌握有关产品的信息和特点，有效识别和评估潜在风险，避免误导投资者。

七、着力加强成本控制，避免费用刚性增长。银行业金融机构要自觉自律地加强支出管理，合理控制费用支出规模，优化费用支出结构，避免各项费用刚性增长。要深刻认识目前国际国内经济形势的严峻性和复杂性，增强危机意识和忧患意识，共克时艰，避免进一步拉大行业收入水平与社会平均收入水平的差距。要合理控制高管人员薪酬，坚决防止脱离国情、经济形势、行业发展以及企业自身实际发放过高薪酬。要加强对经营管理费用的控制和审查，坚决遏制违规开支和讲排场、摆阔气等奢侈浪费行为。要进一步完善财务制度，严肃财务纪律，加强对各项费用开支的管理，提高资金使用效益，节支增效。

八、加强财务分析与风险预警，提高战略决策能力。财务风险分析和预警是企业控制未来财务风险的重要方法，也是进行经营决策的重要依据。银行业金融机构要准确把握宏观经济形势和市场发展变化，高度关注宏观经济运行信息及重要指标，合理确定各项财务指标和目标任务，科学预判未来财务活动和财务成果。要加强经济、财务、市场、政策等信息体系建设，强化财务风险分析和预警与企业发展战略的相互衔接，合理运用财务风险分析和预测方法，提高财务管理水平，提升战略决策能力。

九、深化公司治理改革，维护出资人利益。公司治理结构是现代企业制度的核心内容。近年来，大型国有银行通过股份制改革和公开发行上市，初步搭建了公司治理架构，但公司治理的理念和实际运作机制需要进一步完善。要坚持以股东利益最大化为核心，不断改进经营管理，切实维护出资人权益，妥善处理好国家、企业、个人之间的利益关系。要按《公司法》要求，在股东大会、董事会、监事会、高级管理层之间建立清晰的职责边界和有效制衡的运作机制。要强化股权董事和独立董事作用，董事会及董事必须切实履行监督职责以及对企业的“忠诚义务”、“看管责任”。要有效发挥监事会的监督作用，加大监事会对董事会及高级管理层的质询和监督力度。

财政部　银监会

二○○九年五月二十六日